本文摘要：广州市规划局日前首次取消商改住项目，坐落于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再行以公寓名义销售。据理解，北京已于今年1月份全面取消商改住项目，广州市商改住项目前途多桀。首次取消广州市规划局2月12日称之为，正佳东方国际公寓在之前的行政许可、惩处文件及附图中，皆具体该工程用于功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。

广州市规划局日前首次取消商改住项目，坐落于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再行以公寓名义销售。据理解，北京已于今年1月份全面取消商改住项目，广州市商改住项目前途多桀。首次取消广州市规划局2月12日称之为，正佳东方国际公寓在之前的行政许可、惩处文件及附图中，皆具体该工程用于功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。

但据查在实际销售中，正佳东方国际公寓私自将该楼办公部分作为酒店式公寓展开宣传和销售，欺骗出售人或预售人，因涉嫌欺诈销售，在社会上造成了负面影响。广州市规划局责令正佳东方国际公寓限期排查，不得再行以公寓名义销售，并拒绝正佳东方国际公寓主动向已购房人解释一切情况，完备涉及申请。正佳东方国际广场坐落于越秀区环市东路花园酒店旁，项目原名为合银广场，早在1998年就早已动工，但十余年来几度停工，被称作广州第二大烂尾楼。

2009年底项目才月停工，并改名为正佳东方国际广场，开发商是广州合银发展有限公司，科广州正佳集团旗下子公司之一。正佳东方国际广场7至51层为国际公寓，该项目为商业性质，不不受限购令影响，但因其商业性质，产权只有40年。该楼盘目前在购60-600平方米多种户型的酒店式国际公寓，均价31000元/平方米，带上3500元/平方米翻新。广州地产资深专家韩世同回应，由于广州近年来增大了天河北、珠江新城和琶洲写字楼建设的力度，对东风路和环市路的写字楼建设和发展导致一定的冲击和影响。

目前环市路一带的写字楼市场显著呈现出衰退和衰败的状态，世贸、好世界以及广州中心皇冠假日酒店和花园酒店等顶级写字楼都早已显露出颓势。广州很多无法研发的烂尾项目都是利用酒店式公寓或商务公寓来转变原本酒店或写字楼的性质和用途，像某种程度坐落于环市路上的保利中环广场以及正佳广场的塔楼，还有珠江新城许多项目都是利用酒店式公寓才盘活的。

韩世同回应，无法解读为什么广州其他项目可以将酒店或写字楼用途和性质的项目竣工酒店式公寓，而正佳东方国际广场这个项目却无法利用这个办法来盘活。合富辉煌首席分析师黎文江则回应，写字楼无以买，发展商改回公寓式写字楼情有可原，但是无法在公寓式写字楼设置厨房类设施，无法有隔墙，这是判断擦边球还是出界的潜规则。合银广场显著是多达了这个标准，才被广州市规划局排查。

前途不容乐观据理解，广州商改住项目最先可以追溯到坐落于珠江新城西南部的富力爱丁堡国际公寓。该项目06年获得预售证，散户即不受投资客与商务人士欢迎。

此后，不少开发商争相效仿，广州商改住项目日益激增。在目前广州限购令的大背景下，公寓项目由于不出租汽车，渐渐沦为投资市场的热点。据不几乎统计资料，目前广州在售的商改住项目，除被取消的正佳东方国际外，还包括保利世贸公寓、佳润临江上品、合格国际公寓、正佳万豪金殿、飞晟文汇、卡布奇诺、海印星玥、科汇金谷、皇冠国际公寓、富力公园28、君临国际公寓等十余个项目。对于广州市规划局责令合银广场违规排查对整个广州商改住项目的影响，韩世同回应，如果规划建设的酒店或者写字楼几乎无法调整，那么有些项目就不一定能适应环境市场的市场需求，合银广场违规排查不能算数做到个案，规划中的项目能否必要调整，还是应当探究，无法一概而论。

有业内人士还认为，广州近年来大量兴起的酒店公寓、写字楼公寓，皆是在打擦边球。合银广场被广州市规划局排查，对广州目前正在销售或正在运作的公寓项目，是一个很差的消息，解释广州规划部门将严控商业、酒店、写字楼用地并转公寓。资料表明，时隔2010年5月北京禁令酒店类项目分层、分套(间)销售后。北京市寄居建委今年1月份又公布了《关于强化已竣工非住宅项目房屋拆分注册管理有关问题的通报》，拒绝已竣工的非住宅项目禁令私自拆分，从而全面取消商改住项目。

黎文江预计，广州也有可能步入北京后尘，施行全面取消商改住项目的政策，因为合银广场被取消排查，可以看做是一个信号。对于部分商改住项目否因为政府全面取消商改住项目而再度面对沦为烂尾楼，黎文江指出，随着目前住宅市场出租汽车与限贷政策的实施，部分购买力不会再度移往到写字楼等商业地产，商改住项目不会因为政策的转变及购买力改向商业地产而再度改以商业项目，从而防止烂尾楼的产生。

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