本文摘要：北京，早于在去年8月规土委和寄居建委曾联席开会的商住房专题会议上，就流传出有仍然追加住宅的高层表态。此后两部门陆续进行了针对招商类住宅的整顿，各项目当夜下刊广告、报废物料、上锁样板间，一时间，住宅沦为开发商噤若寒蝉、缄口不托的禁词。 上海，自1月停止128个招商类住宅的销售，迄今为止瞄准期已宽约40天之久，开发商为之代价的代价亦已多达百亿，然而何时被禁仍旧遥遥无期。两地严控住宅的背后，是招商类住宅市场无法遏止的新华市场需求。

北京，早于在去年8月规土委和寄居建委曾联席开会的商住房专题会议上，就流传出有仍然追加住宅的高层表态。此后两部门陆续进行了针对招商类住宅的整顿，各项目当夜下刊广告、报废物料、上锁样板间，一时间，住宅沦为开发商噤若寒蝉、缄口不托的禁词。

上海，自1月停止128个招商类住宅的销售，迄今为止瞄准期已宽约40天之久，开发商为之代价的代价亦已多达百亿，然而何时被禁仍旧遥遥无期。两地严控住宅的背后，是招商类住宅市场无法遏止的新华市场需求。

北京，2016年招商类住宅产品的成交价67378套，同比下跌213%，且首次打破住宅，占到到商品住宅市场相似六成的比重。销量大涨的同时价格的平稳势头被超越，今年以来，北京招商类住宅的成交价均价已低约46475元/㎡，比起去年涨幅高达54%，近RISC商住宅同期12%的涨幅数字。上海，2016年酒店式公寓市场的销量同比涨幅也低约145%，均价涨幅则为23%。

招商类住宅市场的火热销售、价格大上涨，与两地严控人口、入手房价的大目标显著悖离。据报，近日京沪正在筹划针对招商类住宅的新一轮调控，有北京通州先例在前，出租汽车将是大概率事件。而一旦出租汽车，相等于阻塞了普通人通过资产电子货币，共享城市发展红利这一财富盛宴的最后机会。

供给匮乏、市场需求减为了掌控常住人口增长速度、分流非大城核心功能，从2017开始北京将继续执行更加严苛的控地策略。目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，十三五规划控制目标订为2800平方公里以内，这就拒绝从2017-2020年全市年均增加存量30平方公里。

2月5日开会的京津冀协同发展调研行专题座谈会上，北京市市长蔡奇回应。事实上，以地控产、以地限人的城市管理思路在十三五的开局之年展现出得更加显著。刚过去的2016年，北京仅有转让29宗经营性用地，比起上一年增加52宗，其中住宅用地里，显商品住宅的规划建面仅有42万平方米，其余皆为保障房、自住房，或由开发商谦和经营。

招商用地某种程度乘机保护环境，2016年成交价规划建面同比增加113万平方米。土地持续保护环境的结果，必定不会导致楼市新房供给的萎靡，但在北京资源集中于的招揽效应下，对人口的吸附力很难缩减。

尤其是不受产业、人口政策断裂外溢的低端人群本就没购房能力，而北京力保的以财智精英为代表的高端人群，才是过去及未来的购房主力。当下，商品房供给严重不足与购房市场需求加剧的对立正在被加剧，北京地价、房价的刚性下跌之势早已突显。不出租汽车的招商类住宅，正是基于城市发展的深层次问题，派生助推的销量大上涨。

在经历了过去一年的热卖之后，招商类住宅的库存岌岌可危。累计目前，北京最近三年核查的招商类住宅仅有2.5万套库存，按去年的交易水平计算出来，库存去化周期不过4.5个月，近高于8～10个月的合理去化周期。

热卖＋匮乏，是导致今年北京招商类住宅成交价价格大上涨54%的原因所在，也因此启动时了潜在的出租汽车有可能。但出租汽车并无法彻底挽回土地政策的长年减供、也无法转变北京购房市场需求的充沛势头，北京招商类住宅预想到达价值下限。

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