本文摘要：楼市于7月消息传递在情理之中。从去年的930新政发布到现在，楼市早已火了三个季度。转入7月份以后，由于政策正处于空窗期，重点城市房价过慢下跌诱导了市场需求，股市波动中消息传递后财富效应消退，前期成交量井喷式下降也有消息传递表达意见，7、8月份又是楼市的传统淡季，因此7月份楼市开始消息传递了。 从CRIC监测的数据看，7月份59个重点城市新建商品住宅共计成交价2899万平方米，环比下降13%。

楼市于7月消息传递在情理之中。从去年的930新政发布到现在，楼市早已火了三个季度。转入7月份以后，由于政策正处于空窗期，重点城市房价过慢下跌诱导了市场需求，股市波动中消息传递后财富效应消退，前期成交量井喷式下降也有消息传递表达意见，7、8月份又是楼市的传统淡季，因此7月份楼市开始消息传递了。

从CRIC监测的数据看，7月份59个重点城市新建商品住宅共计成交价2899万平方米，环比下降13%。其中，一线城市成交价428万平方米，环比暴跌10%；二线代表城市成交价1920万平方米，环比暴跌12%；三、四线代表城市成交价跌幅仅次于，环比降幅超过18%。成交量显著消息传递后，房价和涨幅也开始上调。

7月份，尽管百城房价连涨3个月，但涨幅全面收窄。与6月比起，7月房价环比下跌城市增加7个，涨幅在1%以上的城市增加2个，而7月房价环比暴跌城市减少7个，跌幅在1%以上的城市较上月减少5个。一线城市楼市在7月也经常出现了消息传递，突出表现就是成交量显著下降。除北京因近期通州副中心效应造就楼市疯狂，进而驱动7月成交量环比下跌33%以外，上海、广州和深圳7月成交量环比分别下降33%、19%和9%。

值得注意的是，一线城市成交量消息传递，相当大程度上是前期房价上涨对于市场需求的欠下和诱导。7月深圳楼市消息传递尤为显著，在前期房价涨幅过慢、市场需求欠下和银行削减房贷的冲击下，深圳新房和二手住房成交价套数分别上升14.4%和11%，而新房去化率也从4、5月份的90%以上上升到严重不足80%。深圳房价也开始调整，尽管从数据展现出看，新房均价环比仍旧下跌10%，但这相当大程度上是网签迟缓的结果。

最有代表性的是二手住房价格消息传递显著，7月份以来，深圳中原地产报价指数倒数四周上升，一半以上片区二手住房报价开始上调，尤其是宝安北区、南山北区等前期下跌过慢的片区。但是一线城市楼市的热度短期内无法减弱。

深圳、北京和上海新房价格环比涨幅转入涨幅前十位，其中深圳以环比下跌9.73%、同比下跌25.24%，倒数7个月领涨全国，上海以同比下跌5.56%，倒数三个月名列同比涨幅的第二位。7月份土地市场整体低迷，但结构性分化趋势激化，首先展现出在成交价下降和楼面价回落的分化。

不受库存高压的影响，今年以来，开发商整体苦于去库存，拿地积极性严重不足。上半年，300个城市土地成交价面积同环比倒数下降。

但是不受一线城市溢价率居高不下、二线城市楼面价开始回落的影响，7月300个城市土地成交价楼面价同比下降了30%。同时，尽管土地市场整体低迷，但龙头开发商加仓的趋势显著。

不受国家一系列政策扶植，尤其是7月份以来，多渠道融资对房企全面开闸，而托底经济对于楼市将之后倚赖，再行再加市场弱势下不利于龙头房企做大做强，7月份龙头房企一改上半年慎重的态度，屡屡拿地或并购。值得注意的是，龙头房企拿地更加偏向于一线城市。上半年，20家典型房企中有13家在一线城市拿地，合计拿地金额951亿元，占到全国拿地总额的53.7%，而土地市场总价和楼面价的前九位皆为一线城市。

7月楼市另一个最重要的内容就是区域间的分化经常出现了新的变化，除了传统的一线城市之后被寄予厚望以外，浙江楼市在民间资金文化底蕴沉厚、产业转型的造就下开始全面回落。其中，杭州房价倒数下跌3个月，成交量倒数4个月过万套，库存返回15万套下方，创今年库存的最低水平。而房价暴跌的重灾区温州，上半年商品房销售同比快速增长了24%、库存上升29%。但同时，作为经济重镇的东北，今年以来楼市供应不足、房价暴跌的局面无法好转，背后的原因在于重化工产业占到主体、产业领先且升级较慢、收入水平较低、人口老龄化且大量萎缩。

类似于这种区域间的分化，未来或将沦为常态。未来发展三、四季度，即便楼市政策空窗，但货币政策严格依旧、去库存主题不改为，大位快速增长对楼市倚赖还不存在，全国楼市将之后弱势企稳并回落。

但由于一线城市前期房价过度下跌、市场需求过度欠下，成交量不会显著下降，房价也不会经常出现调整。

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